ゴルフ会員権の相場と仲介会社の収益｜調査レポート

1．調査の結論

会員権業者の収入を見るとき、明示された手数料だけでは足りない。自社で買い取った価格と再販売価格の差額を取り、手数料も受け取る仕組みが公表されている。これを脇に置き、会員権代金がそのまま既存保有者へ渡る図で業界全体を説明すると、業者の取り分を小さく見せてしまう。

今回確認したのは、事業者による差益の説明、複数社の買取・手数料の手順、説明用の数値例である。特定企業の実際の高額な差益や、業界全体の平均差益率・普及率を確定したものではない。売買代金、手数料、ゴルフ場の名義書換料や募集収入、年会費、預託金は分けて集計する。

関東圏の相場は桜ゴルフの公表値で2020〜2025年に6年続けて上昇した。一方、同社の2025年の正会員権買い注文件数は前年より減少し、2026年9月は相場も前月比0.7％下落した。価格、注文、成約、会計売上は別々に見る必要がある。

今回の会社比較は、確認できた公表規模と事業内容を示すもの。資本金・従業員数を売上と読み替えたり、特定業者の注文比率を全国シェアに拡大したりしない。

2．何を売っている業界なのか

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会員権は土地・建物の持分をそのまま購入するものではない。資格の譲渡と、ゴルフ場による入会承認・登録が組み合わさる。証券の売買契約を結んだことだけで、必ず即日プレー可能になるわけでもない。

出典 [1][2][3]

3．預託金制・株主制・無額面の違い

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これは代表的な分類で、各クラブの実際の規約が優先する。正会員・平日等は利用日の区分、個人・法人は名義等の区分であり、預託金制か株主制かとは別の軸である。「平日」が土曜を含むかなども名称だけでは決めない。

太平洋クラブの2026年募集は、保証金・預託金なしの無額面で、譲渡・相続が可能とする例。ただし、購入後の待機期間等の条件は別にある。

出典 [4][5]

4．関東の年間相場騰落率――2014〜2025年

2026年1月号の「関東圏平均相場の月別騰落状況」の年間列を採用。2019〜2025年は各翌年1月号の原本も照合した。年率は公表された丸め値で、全国の成約額や取引件数を表すものではない。

2014〜2016年の下落、2017〜2018年の上昇、2019年の下落を経て、2020〜2025年は連続上昇となった。直近の上昇だけを抜き出さず、途中の下落も残した。配当・年会費・売買費用を含む保有収益率ではない。

出典 [6][7][8][9][10][11][12]

5．2020年以降の回復と、表示変更

2020年は年間0.3％上昇と小幅だった。2021年9.1％、2022年6.3％、2023年5.4％、2024年8.6％、2025年4.2％と続く。コロナ禍で法人の動きが鈍った一方、個人のホームコース需要等が回復を支えたという説明が、当時の桜ゴルフ資料にある。これは同社による市場の見方で、購入要因を独立に推計した結果ではない。

過去資料は2021年4月の税込表示への移行を記している。今回は公表された年間率をそのまま引用し、機械的に10％を足す等の加工をしなかった。価格帯別グラフの区分には名義書換等の諸費用を含む旨の注記があるため、価格帯の呼称を全て会員権の代金単独と決め付けない。

出典 [7][8][9][6]

6．2026年は、年の途中でも動きが変わった

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上半期の上昇だけをそのまま年末まで伸ばさない。9月には高額からお手頃まで全価格帯が下落し、同社は売り注文の増加と買いの伸び悩みを説明した。第3四半期は平均相場の伸びが打ち消され、横ばいとしている。

同社は長雨が心理に影響した可能性にも触れたが、雨と価格の因果関係を検証した統計ではない。「年初比でプラス」と「直近月で下落」は両立する。両方の時点を記す。

出典 [13][14]

7．直近の関東・関西の公表値

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関東と関西は対象地域も採用コースも違う。人数や取引件数で重み付けした全国平均ではなく、業界が出す地域指標として並べた。単純平均をさらに平均して全国の値を作らない。

関西の原表は対象を160から158コースへ変更した旨も記す。銘柄数が変わると、同じコースの値動き以外が平均に影響し得る。同紙のKYMS「105.2」は2019年5月31日を100とする指数で、105.2万円という価格ではない。

出典 [15][16]

8．相場表の数字は何を表すか

桜ゴルフは、売り希望と買い希望の中間値を、売買のバランスも考慮して採用すると説明する。関西組合の相場気配表は、組合員の実取引価格と気配情報を参考にするが、実際の売買は個別相談により異なると明記している。異なる作り方の相場を同じ成約価格系列として接続しない。

売り希望額は買い手が払った額ではなく、買い希望額は売り手が受け入れた額ではない。価格が表示されていても、入会条件や名義変更の可否によって実行できる取引が変わる。未成立の注文と、権利移転まで完了した成約を分ける必要がある。

相場がある銘柄の価格を全て合算しても、年の取引額にはならない。全国の年間流通額を出すには、同じ期間の成約件数・価格・重複排除の資料が必要である。

出典 [17][16][2]

9．価格と注文が、同じ方向とは限らない

2025年の桜ゴルフの関東圏相場は4.2％上昇した。一方、同社は同年の正会員権買い注文件数が前年から減ったと説明する。公表文は高水準を維持したとも述べるが、絶対件数は示していない。

このため、注文減少率、全国の成約増減率、同社の年間売上増減率は計算していない。同じ会員権に何件か注文があっても成約は一つとなる場合があり、注文の取消や条件不一致もある。注文数はそのまま売れた枚数ではない。

仲介事業を見る際には、価格だけでなく、成約につながった件数、1件当たり受取手数料、成立までの時間や追加業務も必要になる。価格が高くても、少数の銘柄しか動かなければ、業界全体の仕事が同じ割合で増えるとは限らない。

出典 [18][6][1]

10．2019年と2025年で、どんな会員権が買われたか

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同社を通じて入会した件数の構成であり、全国の取引シェアではない。今回取得した本文では全価格帯の件数・絶対比率がそろわないため、残りの内訳を推計しなかった。1000万円以上と150万円未満を合わせた完全な市場構成の図も作らない。

同社自身が、入会総額の上昇によって同じコースが上の価格帯に移る影響を挙げる。高い価格帯のシェア上昇を、全て新しい富裕層の流入と解釈しない。

出典 [19]

11．買う理由・売る理由――業者説明から分かる範囲

同社の分析は、法人の名門回帰、個人のホームコースの買い替え、都心からの近さ、涼しいリゾートコースへの関心を挙げる。2025年の買い注文上位52銘柄には、1000万円以上14、150万〜300万円未満15、300万〜500万円未満12が入った。これは注文上位の銘柄構成で、各銘柄の取引金額シェアではない。

他方、2026年の年会費改定の発表を受け、低価格帯を中心に売りが増えたという説明がある。会員権代金が低くても、年会費は毎年かかる。利用回数が少なくなれば、保有を続ける理由が弱まるという解釈はできるが、全国で何人が退会したかを示す調査ではない。

この分析は市場参加者による営業上の見方を含む。将来の値上がり保証や、特定銘柄を買う推奨として扱わない。

出典 [18][19][13]

12．売買差額と両側手数料――公表された説明例

会員権ネットの説明ページは、業者の買取本体価格500万円、再販売本体価格550万円、売却側と購入側に各2％の手数料を置く。このページ自身が仮のイメージと断っており、個別成約の開示資料ではない。

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50万円の価格差に21万円の手数料を重ねた取引である。手数料が2％という表示だけから業者の取り分を考えると、この価格差を落としてしまう。一方、71万円に50万円や21万円を再度加算すると二重計上になる。

表は原文の金額と2％をそのまま用いた。原文例では消費税の内訳は分かれておらず、現行各社の税込料金や税額計算を当てはめた見積りではない。名義書換料、年会費精算、入会預託金などはこの例の外にある。記載がない金額を実測ゼロとは扱わない。

71万円は、この例における業者側の入出金の差であり、税抜売上総利益や純利益の開示値ではない。経費・税金・他業者への支払い等は別途照合が必要となる。

出典 [20]

13．各社の公表手順から確認できる買取と手数料

「仲介会社」という呼び方と、実際の契約上の立場は一致するとは限らない。業者が売り手と買い手の間に入り、自社を当事者とする二つの売買を行うこともある。買い手を確保してから仕入れる場合、長期間在庫を持たなくても買取・再販売は成立する。

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三和プランニングは手数料を仲介手数料と呼ぶ一方で、自社の買付け手順も示す。料金の名称だけで、業者が単なる代理人なのか、売買当事者にもなるのかを判定できない。ここで同社とテノンゴルフについて確認できたのは買取と手数料の手順までで、両社が特定額の大きな差益を取ったという立証ではない。

国税庁の消費税解説も、委託を受けた仲介と、自ら買い取った会員権の売買を分ける。これは税務上の区分を確認する資料であり、各社の会計売上の計上方法や料金の適否を一括判定する資料ではない。

出典 [21][20][22][23][24][3]

14．仲介手数料の公表例と計算

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表は税込の買い手側基本手数料だけを比較したもの。買取と再販売の価格差、売り手側の手数料、追加料金を含まず、業者の取り分や利用者の総負担の比較にはならない。住地ゴルフは2％・税込、最低55,000円。会員権ネットは100万〜250万円未満が24,750円・税込、250万円以上が0.9％＋消費税のため、500万円では49,500円となる。0.9％をそのまま税込料率として使っていない。

表の会員権代金は計算用の仮定で、実際の在庫や成約価格ではない。会員権ネットには250万円未満の細かな段階料金があり、3万円未満の最低帯は10,175円。紹介者の斡旋、面接同伴、譲渡通知等が加算される場合もある。

売却側の料金や保証の適用、書類提出の役割が一致するとは限らないため、総サービスの順位や全国の平均手数料率にはしない。

出典 [25][26]

15．差額が見えにくい理由と、金額を確かめるための資料

売り手は自分の手取りを、買い手は自分の総額を知る。業者が両者と別々の価格で契約し、相手側の契約金額を示さなければ、片側の書類からは差額が分からない。手数料が別記されていても、本体価格に含まれる利益まで開示されるわけではない。これは取引構造から分かる情報の偏りである。売り手の手取りを低く抑え、買い手の支払額を高くできるほど、間の差額は広がる。手数料率が2％であっても、本体価格の差額まで2％に収まるという意味ではない。双方が提示額に同意したというだけでは、その差額が小さいとは確かめられない。

会員権ネットは2010年1月15日の開設時の企業発表でも、仕入れに利益を乗せ、手数料も受け取る取引を説明し、自社の売り買い同一価格を訴えた。2026年10月に確認した現在の説明にも同じ論点がある。同じ会社の新旧資料であり、独立した二つの業界調査や、16年間の差益率の推移を示すものではない。2010年の料率は現在の料率として使わない。

TKゴルフサービスの2026年8月17日の自社記事は、相見積りを勧め、相場の混乱を理由に1社だけへの依頼を求める業者を、差益確保の観点から批判する。営業上の主張を含み、その批判だけで他社の実際の利益額を確定はできない。相見積りを取ることと、同じ物件の正式な売買注文を複数社に重複して出すことも分けて読む必要がある。

相場表の売り気配と買い気配の開きは、まだ合意していない希望価格の差でもある。それをそのまま成約した業者の利益と置けない。今回取得した資料には、同じ証券の両側契約を突き合わせられる実績開示がなく、大幅な差益の個別額、全国の平均・最大額、取引の何割が該当するかは未確認となった。

業者には相談、調達、書類確認、決済、入会手続きの業務と経費がある。しかし、それだけで任意の価格差が妥当だとも、差額のすべてが長期在庫リスクの対価だとも説明できない。三和プランニングやテノンゴルフの公表手順のように、買い手の申込み・契約を受けてから買い付ける形もあるからだ。

出典 [27][20][28][17][22][23]

16．会員権業者の規模――公表企業から追う

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公表された資本金や人員を、年間の仲介収入とみなさない。会社概要は相場をいくら扱うかという数字ではない。今回は、数値をそろえるために出所の不明な年商や、別法人の決算を転用しなかった。

とくに同じ商号の地域法人や合併前の法人がある場合、昔の官報や企業データを現行会社の規模へそのまま当てない。各社の最新の事業範囲と、比較する会計主体・期間の同定が先になる。

出典 [29][30][31]

17．組合の市場と、業者の情報交換

関東組合の取引手引きは、組合の市場で売買情報を交換し、希望条件に合う購入・売却先を手配する仕組みを説明している。複数の業者が同じ会員権の情報に接する場合があり、各社の掲載件数を足すだけでは市場在庫や成約件数にならない。複数業者が間に入る取引では、最初の売り手と最終買い手の金額差を、そのまま1社の取り分とも決められない。

2026年10月26日に取得した公式加盟業者一覧には、重複を除く会員詳細リンクが101件あった。これは一覧の掲載数で、全国の全仲介会社数ではない。手引きの「約110社」は更新時点が不明で、同時点の厳密な現在数としては使わない。

組合への加盟は情報交換等の事業基盤を示すが、会員権価格やゴルフ場の経営、契約上の返金を一律に保証するという意味にはならない。保証の有無と範囲は各社の条件を別に確認する。

出典 [1][32][33]

18．仲介業務には、価格以外に何があるか

桜ゴルフの売買手順では、相談、注文、相手方との条件調整、契約、決済、書類の引渡し、入会書類の提出、入会承認等が並ぶ。名義書換料や年会費の納付を経て入会が完了する。各クラブで手順と審査期間が異なる。

売買価格を合意しても、証券や必要書類がそろわない、譲渡条件を満たさない、入会審査が通らないといった問題があり得る。住地ゴルフは、入会審査での不承認や会員権の瑕疵に関して代金・手数料を返金する制度を掲げるが、個別事情で保証を付けられない場合があると記す。将来の価格下落や全ての損失を保証する制度ではない。

このため、仲介会社が扱うのは値段の情報だけではなく、権利と書類を次の会員につなぐ実務でもある。手続きが短時間で終わるか、例外対応をどこまで引き受けるかは、個社・個別取引で異なる。

出典 [2][30][1]

19．既存売買と新規募集の関係

既存売買は、本体価格をそろえる手数料方式と、業者が買い取って再販売する方式を分ける。後者では、買い手の払う本体価格がそのまま元の保有者へ渡るわけではなく、業者との売却価格と売却側手数料で手取りが決まる。ゴルフ場には名義書換料等が入り、新しい会員との関係が始まる。新規募集では、募集条件に従う入会金や預託金等が発行・運営側に入る。募集代行会社が入る場合の報酬は、今回の資料だけでは確定できない。

利用者から見れば、新規募集の支払額と、中古代金に名義書換料・預託金・仲介料等を足した額は比較対象になる。ただし、利用条件、年会費、譲渡の時期や保証が同じでなければ、表示代金だけで上下を決められない。

ゴルフ場側には会員を増やす収入機会がある一方、予約枠やサービスの供給、既存会員との調整が必要になる。募集口数を増やせばそのまま利益が増えるとした実証結果は今回得ていない。

出典 [34][5][21][22][23][3]

20．太平洋クラブの募集――2024〜2026年

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2025年から2026年の公表募集価格は37.5％上がった。ただし、利用コース、年会費、割引等も変わっており、一定品質商品の純粋な値上げ率ではない。2026年募集は複数購入割引を適用しないとしている。

2026年の500口に1,210万円を掛けると60.5億円となるが、これは募集枠の額面計算である。成約・入金・売上計上の実績や、募集の粗利・純利益は別に確認が必要。国内20コースは富嶽を2028年に組み入れる予定であり、現時点の19コースを20へ置き換えない。

出典 [35][34][5][36]

21．預託金なしでも、すぐ転売できるとは限らない

2026年の太平洋クラブ募集ページは、預託金がなく、無額面で譲渡・相続が可能とする一方、新規購入後に一定期間の2年を経て、名義変更手続きが開始した際に市場売却が可能と説明する。「譲渡可能」という一語だけから即時換金できると判断しない。

発行側が名義変更を停止・再開する時期や対象証券の条件により、既存の資格を市場で動かせる範囲は変わる。表に価格を掲載していることと、希望した時点で現金化できることは別である。

価格が近い二つの会員権でも、預託金の有無、据置期間、譲渡条件、入会審査が異なれば、購入後にできることは違う。この違いが、相談や確認を引き受ける仲介業務を生む。

出典 [5][17][2]

22．年会費改定は、入会した時期で違う

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公表年会費の差は年59,400円。新旧の料率差は約81.8％だが、既存会員全員が2026年に同時にその額へ改定されたわけではない。他組織の太平洋アソシエイツや関西エリア等には別の金額があり、全てを正会員の132,000円としない。

年会費は一度限りの購入代金とは異なる継続負担である。ゴルフ場には在籍に伴う収入が生じる一方、利用が減った会員は保有を見直すことがある。改定理由や発表時点を超えて、全国の退会数や価格への効果額を推計していない。

出典 [36][18]

23．運営会社側の会員預り金――平和連結3年

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金額は百万円の開示を億円へ換算した。2025年3月末にはアコーディア取得に伴う連結範囲の変化があるため、残高増加を既存施設の新規募集増と解釈しない。2026年有報は前期の企業結合に関する暫定会計処理確定後の値を使う旨も記す。

会員預り金は負債残高であり、仲介会社の売上や、年間の会員権販売額ではない。2026年3月末の364.58億円は、それだけの会員権がその年に売れたという数字でもない。

営業キャッシュフローの増減額も純増減である。2026年3月期のマイナス26.54億円を、そのまま同年の総返還額と断定しない。連結残高の前期差マイナス23.45億円と純増減額をつなぐには、買収等の範囲・その他の増減の確認が必要となる。

出典 [37][38][39]

24．預託金と、返してもらうお金の違い

平和の有報は、会員預り金をゴルフ場会員権に付随する債務とし、会員の退会希望時には会則に従って返還する内容を説明する。運転資金需要として預託金の返還資金も挙げている。発行・運営側には、日々のプレーを提供するだけでなく、返還に備える仕事がある。

中古代金はその時の売り手・買い手の取引価格で、預託金額面とは別である。市場で500万円払った会員権の預託金が500万円あると決めることも、預託金なしの会員権に同額の返還を期待することもできない。再建手続き等で契約や権利が変わる可能性もあるため、価格と請求権は分けて読む。

預託金の残高を、直ちに経営危機の大きさとみなすことも適切ではない。返還条件、時期、資金繰り等の確認が要る。今回、個別クラブの返還可否や経営の安全性の格付けは行っていない。

出典 [39][4][5]

25．税と、今回確認できなかった市場規模

国税庁は、仲介手数料、返還されない入会金、年会費、名義書換料等の消費税上の扱いと、出資金・預り金として受けるお金を分けている。金銭が入ったことだけで同じ売上とはいえない点を確認した。個別の会計処理・税額はこの報告書では計算していない。

個人の会員権売却は原則として譲渡所得に関わり、損失は原則として給与等の他の所得と損益通算できないとされる。継続的な営利売買などは扱いが異なる。価格だけの「値上がり率」を、そのまま手取りや税引後利益に置き換えなかった。

今回そろったのは、地域の相場、特定仲介会社の注文・入会構成、公表手数料、買取・再販売の手順、差額と両側手数料の説明例、限定募集の条件、運営側の預り金である。全国の売買総額・成約件数・平均手数料率・仲介売上総額は確認できていない。全国市場を測るには、同一期間の成約記録、仲介と自社売買の区分、二重登録の排除、新規発行と中古取引の区分が必要になる。

会員権の流通は、手数料で売買を取り持つ仕事と、価格差を取る仕入れ・販売の両方を含む。取扱代金に公表手数料率を掛けるだけでは、差益のある商売を測れない。業界の収益を調べるには、成約件数に加え、仕入価格・再販売価格・両側の手数料・他業者への支払いを追う必要がある。この不足を残したまま、手数料収入だけを業界全体の売上や利益として示さない。

出典 [3][40][1][2]